6 MEDIDAS PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA

6 MEDIDAS PARA EL ACCESO A LA VIVIENDA

por Josep Mª Franquesa

Idioma: Català – Castellano

Llevo más de 8 años trabajando en el sector inmobiliario, en este tiempo he visto crecer y hacerse grande el problema del acceso a la vivienda, lo que me ha hecho pensar dónde radican los problemas y en cuáles podrían ser las soluciones para conseguir que sea accesible para la mayoría de las personas.

La inaccesibilidad a la vivienda viene marcada por unos precios que tanto de compra como de alquiler son excesivos respecto a la capacidad de ahorro y de ingresos de la mayoría de las personas, es así porque este mercado mayoritariamente funciona por la ley de la oferta y la demanda. Esto equivale a decir que el destino final de las viviendas queda a merced de los capitales más fuertes, capitales que en parte no están comprando las viviendas con fines de vivir en ellos, sino como bien de inversión y su inversión contribuye al aumento de los precios para todos.

Las leyes actuales no logran establecer un contexto que proteja y priorice la vivienda disponible en favor de las personas que lo necesitan para vivir y este problema no se puede solucionar aumentando los ingresos de las personas porque si la capacidad para pagar aumenta también lo hará el precio de la oferta.

Las soluciones, pues, implican tomar medidas que reduzcan el precio de la vivienda, ajustándolo a sus precios reales de producción y amortización y en crear un contexto legal donde los principales compradores de vivienda sean las personas que lo necesitan como bien de primera necesidad. Este texto, propone y explica 6 medidas para dar la vuelta a la actual situación.

Antes sin embargo, miremos un par de medidas que las administraciones públicas tratan de implementar.

Tener un parque de vivienda pública de alquiler al estilo de Viena se ha demostrado que funciona, pero para que funcione hacen falta una serie de factores:

La administración ya debería disponer de un gran número de viviendas, y buena parte de ellas deberían de estar en los mejores barrios de las capitales, ya que son los que marcan la línea de precios por arriba. Si una persona puede ir a vivir en un piso de alquiler de la administración pública en uno de los mejores barrios por 500 €, los demás pisos deberán ofrecerse a precios más bajos, por lo tanto, se produce un factor en cadena, ordenado y con sentido.

Pero en España, la administración no dispone de esta potente bolsa de viviendas, y en las mejores zonas de las capitales prácticamente ya no hay suelo libre. Por lo tanto, tendrás que construir en zonas más periféricas y entonces ya no generarás presión a los precios de alquiler de las mejores zonas y no habrá el efecto dómino.

Además, la construcción de vivienda es muy lenta y consume muchos recursos. No hay que construir más ni ocupar más suelo, lo que hace falta es repartir mejor lo que ya tenemos y tomar medidas que abaraten el precio de compra. Reduciendo el precio de compra se reducirá el precio del alquiler, porque si la gente que vive de alquiler puede comprar, lo hará, consecuentemente habrá más pisos de alquiler disponibles y por lo tanto bajará el precio del alquiler.

2. Limitación del precio del alquiler (en determinados municipios)

Esta medida que la administración ha puesto en marcha para contener el precio de la oferta de alquiler, de momento, no presiona lo suficiente a la baja los precios. Esto se debe a que los propietarios encuentran maneras de seguir obteniendo unos rendimientos altos a través de repercutir el IBI y la tasa de basuras, aumentando la renta en función del IPC o haciendo contratos de temporada. Al final, la consecuencia es que, en muchas poblaciones, la carga económica para los inquilinos no disminuye.

6 medidas que darían la vuelta a la situación sin necesidad de hacer más nueva construcción:

LAS VIVIENDAS ENTREGADAS EN DACIÓN DE PAGO DEBEN PASAR A TITULARIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA
PROHIBIR EL USO TURÍSTICO DE LAS VIVIENDAS
EVITAR QUE LA RENTABILIDAD DE LOS ALQUILERES SEA SUPERIOR A LA RENTABILIDAD DE LOS PRODUCTOS FINANCIEROS
ESTABLECER EL PLAZO MÁXIMO DE LAS HIPOTECAS EN 20 AÑOS
REGULAR EL PRECIO DEL SUELO Y ESTABLECER EL BENEFICIO MÁXIMO PARA EL PROMOTOR
IMPLEMENTAR UN INFORME TÉCNICO DE VALORACIÓN PARA LAS VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

1. LAS VIVIENDAS ENTREGADAS EN DACIÓN DE PAGO DEBEN PASAR A TITULARIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

Cuando unas personas no pueden pagar su vivienda esta suele pasar a la entidad bancaria a través de la dación en pago. Después, esta vivienda pasa un largo periodo de tiempo fuera del mercado, deambulando en trámites y situaciones legales no prioritarias para las de entidades financieras. Finalmente, y con su estado físico muy empeorado por el largo periodo de tiempo cerrado, la vivienda comienza su comercialización abierta al público. Cuando alguien se decide a comprarlo, la entidad bancaria lo ofrece a la administración pública, por si ésta quiere ejercer su derecho de tanteo y retracto.

Creo que sería más sencillo que cuando la vivienda pasa a manos de la entidad bancaria, se ofreciera directamente, en un breve espacio de tiempo y por el importe pendiente de la deuda a la administración pública. También creo que, salvo que se trate de chalés, en la gran mayoría de casos la administración debería quedarse la vivienda con el fin de aumentar su parque público de viviendas. Sabemos que los pisos de las principales capitales son caros y alguien pensará si es lógico que p. ej. la administración adquiera pisos en el ensanche de Barcelona. Pues sí lo es, porque el éxito del modelo Vienés es que la administración disponga de vivienda social en todos los barrios, también en los mejores, porque es así como se controla el precio de los alquileres y se produce una integración de las clases sociales.

2. PROHIBIR LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO

Este punto ya hace tiempo que ha sido localizado tanto como un problema de convivencia social (porque convierte las escalas de vecinos en halls de hoteles) como en un problema económico (porque ha contribuido a aumentar los precios). Por suerte, muchos ayuntamientos ya han tomado medidas al respecto.

El concepto debería haber sido siempre claro: Si la vivienda es un bien de primera necesidad, no puede ser que haya quien lo compra para crear su pequeño hotel. No puede ser que una vivienda que está a la venta sea a la vez la oportunidad de comprar un lugar donde vivir y la oportunidad de comprar un negocio, porque si puedes explotar este bien como un negocio te puedes permitir pagar un precio más alto y, por lo tanto, contribuyes al encarecimiento del mercado.

Se podría establecer un fácil paralelismo con los coches y los taxis.

Un coche es el mismo objeto que un taxi, si es un coche para uso personal, cuesta p. ej. 30.000 €, pero si lo vas a explotar como un negocio, tienes que comprar la licencia aparte, licencia que en ciudades como Madrid y Barcelona puede rondar los 120.000 €, eso sí tiene sentido. En cambio, obtener una licencia para uso turístico de una vivienda en estas ciudades tenía un coste irrisorio.

Además, si un propietario tiene un piso que no necesita para vivir y tiene la opción de obtener una licencia de uso turístico a través de la cual obtener una gran rentabilidad, esta persona no lo pondrá ni a la venta ni de alquiler. Por lo tanto, se está sacando oferta del mercado y se contribuye a crear una necesidad artificial de construir más vivienda y los precios aumentan por falta de oferta.

3. EVITAR QUE LA RENTABILIDAD DE LOS ALQUILERES SEA SUPERIOR A LA RENTABILIDAD DE LOS PRODUCTOS FINANCIEROS

En los últimos años, muchas personas han comprado vivienda como bien de inversión. Esto también ha contribuido a sacar oferta del mercado y, por tanto, a hacer subir los precios.

En estos casos, la vivienda no está haciendo la función de bien esencial para su propietario, sino que está actuando como un bien financiero de alta rentabilidad y sin plazo de caducidad. Ha sido muy fácil para la gente calcular que 100.000 € tenían más retorno comprando un piso y alquilándolo, que en un depósito bancario a plazo.

La administración debería gravar los rendimientos de los alquileres de tal manera que la rentabilidad que proporcionan respecto al coste total de la compra de la vivienda sea sustancialmente inferior a los rendimientos que la gente pueda obtener por este mismo capital en un depósito a plazo fijo. *

*Podrían darse algunas circunstancias de excepción, como el caso de una persona que tiene una vivienda en propiedad, que lo pone en alquiler, y que se va a vivir a otra vivienda en régimen de alquiler. Entonces, sería lógico que sólo tributara por el beneficio real que le proporciona la renta, es decir: si al año paga 8.000 € de alquiler y cobra 10.000 € del alquiler, sólo tendría que tributar sobre los 2.000 €.

Las administraciones deben implementar acciones que creen un contexto en el que comprar vivienda prácticamente sólo tenga sentido si es para utilizarla como lugar para vivir, pero no como negocio, ni como bien financiero.

En cuanto a las segundas residencias, dado que tener una segunda residencia es un lujo, éstas deberían tener un tipo de gravamen importante en las declaraciones de la renta.

Si pudiéramos contar todas las viviendas que están haciendo de hotel, de bien financiero y de segundas residencias, y pasaran a ser oferta de vivienda para primera residencia, ¡sobraría vivienda!

En el contexto actual en el que la vivienda se ha comprado con fines que no son el de cubrir la necesidad esencial, lo que se ha hecho es sacar oferta del mercado. Si sacamos oferta del mercado, el valor del bien sube, y este es el caldo de cultivo para que lleguen los especuladores que ven que pueden comprar y vender en un corto plazo y obtener grandes retornos.

Actualmente, el precio de la vivienda, como todo mercado, depende de la oferta y la demanda. Si la oferta baja, el precio sube, haciendo que no sea accesible para la mayoría de las personas, por eso hay que construir un contexto que ayude a proteger la oferta disponible para que no caiga ni en manos especuladoras ni en manos inversionistas.

También sería interesante establecer jurídicamente que todas aquellas personas que han comprado por inversión, en caso de que quieran vender la vivienda, tengan que dar el derecho de tanteo y retracto a favor de la administración pública por el mismo precio al que compraron.

4. PLAZO MÁXIMO DE LAS HIPOTECAS, 20 AÑOS

Para pagar algo que tiene un coste muy alto, el capitalismo siempre tiene las mismas soluciones:

Lo pagamos entre todos
Lo pagamos durante muchos años
O bien, una combinación de las dos cosas a la vez, lo pagamos entre todos durante muchos años.

La esperanza de vida de los hombres en España es de 82 años y la de las mujeres de 86 años, aproximadamente. La edad media en la que los europeos compran la vivienda es a los 34 años, y en el caso particular de España ronda los 41 años.

Si a unos 40 años le sumamos los 30 años de una hipoteca, acabarás de pagarla cuando tengas 70 años. Ahora sí, disfruta de la vida.

Al margen de las cuestiones morales, fijémonos en cómo la reducción del plazo máximo de las hipotecas abarataría el precio de la vivienda y, por tanto, facilitaría su acceso.

Las operaciones de venta de vivienda que se realizan a través de hipoteca son porque la cuota resultante está dentro del parámetro aproximado del 30% de los ingresos de las personas que compran la vivienda.

¿Qué pasaría con todas aquellas viviendas que han sido compradas con hipotecas a 30 años si el plazo máximo hubiera sido de 20 años? Que no se habrían podido vender a esos precios, porque la cuota resultante respecto a los ingresos de las personas habría sido superior al 30%.

Por lo tanto, si el plazo de endeudamiento de las personas fuera como mucho de 20 años, los precios de las viviendas serían más bajos de manera natural, con tal de adaptarse a la capacidad de pago de los posibles compradores.

En otras palabras: que la ley permita conceder hipotecas a 30 años no es facilitar el acceso a las personas con menos capacidades económicas, es hacer que justamente estas personas sean su propio verdugo, contribuyendo a mantener los precios altos para ellos mismos y para los que vendrán.

5. REGULAR EL PRECIO DEL SUELO Y ESTABLECER EL BENEFICIO MÁXIMO DEL PROMOTOR

Podríamos clasificar las viviendas principalmente en 2 tipos: obra nueva y segunda mano. En ambos casos, el precio de la vivienda responde a la oferta y demanda del mercado, pero por unos caminos diferentes.

En cuanto a la vivienda de obra nueva, su valor viene a responder a grosso modo de la siguiente ecuación:

Precio final de la vivienda = Precio del suelo + Costes de construcción + Costes de los técnicos + Impuestos y licencias administrativas + Beneficio del promotor

Miremos de hacer un ejemplo. Imaginemos que hay un solar libre para construir una casa aislada y un promotor se plantea comprarlo para construir y vender, ¿qué pasos seguirá?

Primero, mirará a cuánto se venden en esta zona las casas de tipología parecida a la que quiere hacer. Tras hacer un poco de investigación del mercado, el promotor estima que el Precio final de la vivienda será aproximadamente de unos 600.000 €.

Lo siguiente que hará es estimar el resto de los costes. Imaginemos que, por otras promociones que ha realizado, estima que los Costes de construcción serán de 350.000€ y que los Costes de los técnicos serán de 60.000 €. También estima que los Impuestos y licencias administrativas costarán unos 25.000 €. Entonces, la ecuación le queda de la siguiente manera:

600.000 = Precio del suelo + 350.000 + 60.000 + 25.000 + Beneficio del promotor

600.000 - 350.000 - 60.000 - 25.000 = Precio del suelo + Beneficio del promotor

165.000 = Precio del suelo + Beneficio del promotor

Ahora el promotor sabe que entre él y el propietario del terreno se deben repartir esos 165.000 € que restan. Antes de hablar con el propietario del terreno, el promotor calcula que hacer esta operación le saldrá a cuenta siempre que obtenga unas ganancias de 65.000 €. Por lo tanto, tirará adelante con la operación si, como mucho, paga 100.000 € por el terreno, aunque obviamente intentará comprarlo por el precio más bajo posible, para que su margen de beneficios sea mayor.

Imaginemos que después de negociar, el promotor consigue que el propietario le venda el terreno por 60.000 €, ¿Que hará con los otros 40.000 €? ¿Los restará del precio final de venta para abaratar la compra a los compradores... o mantendrá el precio estimado de venta de 600.000 € para obtener más margen de beneficio para sí mismo?

Acabamos de ver que, con el actual funcionamiento, el precio final de la vivienda para los compradores no baja, sencillamente cambia el reparto del beneficio del suelo entre el promotor y el propietario del terreno.

Los Costes de construcción y los Costes de técnicos se autorregulan por el libre mercado de la competencia entre los profesionales, pero el precio del suelo y el beneficio del promotor tienen un margen de beneficio que llega hasta dónde llega el valor de la oferta, con su implícita carga de especulación del suelo. Por lo tanto, es necesario regular estas dos variables: El Precio del suelo y el Beneficio del promotor.

Es la propia administración quien, a través de las calificaciones urbanísticas, genera el movimiento fundacional de la especulación urbanística del suelo y consecuentemente del precio final de la vivienda. Si la administración es quien reparte la riqueza a través de estas calificaciones, ¿No debería ser también la responsable de establecer el valor de los terrenos en base a lo estipulado que se puede construir?

Cuando la administración ejecuta una obra pública, establece los beneficios máximos de las empresas licitadoras. ¿Por qué con la promoción de vivienda privada, que afecta a todos los que quieren acceder a la vivienda, no se hace lo mismo? ¿Por qué no establecer el Beneficio del promotor en un máximo de p.ej. el 12 % de los Costes de construcción?

Si esto fuera así, habría dos ventajas añadidas:

Menos fuga fiscal: Al ser el beneficio del promotor un porcentaje sobre los costes de construcción, los promotores se preocuparían de declarar y justificar los costes reales de las obras, por lo tanto, no habría la fuga fiscal de dinero negro tan típica del sector.
Relación precio-calidad con sentido: El precio de la vivienda tendría una relación directa con la calidad constructiva. Los materiales buenos son más caros que los sencillos, consecuentemente hacen aumentar los costes de construcción y, por lo tanto, aumentaría el beneficio de los promotores. En estos casos, los compradores sabrían que la razón de que determinadas viviendas fueran más caras sería debido a una relación directa de la calidad con que se han hecho, cosa totalmente lógica y es que, si nos fijamos, es así es como funciona por la mayoría de bienes y de servicios.

Miremos en el ejemplo que teníamos, que impacto habría en el precio final de la vivienda si la administración pública hubiera regulado el precio del suelo y el beneficio del promotor.

Si el precio del suelo no fuera el que el propietario del terreno y el promotor negocian, sino el que la administración hubiera establecido, p. ej. 30.000 €, las cosas estarían claras para todos, sin negociaciones. Y si el beneficio del promotor fuera como máximo del 12 % sobre los costes de construcción, entonces la ecuación no se escribiría sabiendo inicialmente el valor del precio final de la vivienda, sino que el precio final de la vivienda sería:

Precio final de la vivienda = 30.000 + 350.000 + 60.000 + 25.000 + 42.000

Precio final de la vivienda = 507.000 €

¿No es más lógico este funcionamiento?

Con este funcionamiento, todo el mundo sigue teniendo sus ganancias con la ventaja de que quien compra, lo está haciendo, sabiendo que hay una relación directa entre lo que paga y lo que cuesta producir lo que está adquiriendo y que lo hace sin costes ficticios frutos de la especulación inmobiliaria.

6. INFORME TÉCNICO DE VALORACIÓN PARA LAS VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO

La mayor parte de la oferta de vivienda disponible es vivienda de segunda mano y la mayoría del suelo tanto de las capitales como de las zonas rurales ya está construido. Por lo tanto, no existe la posibilidad de hacer una construcción de obra nueva de manera constante (como la que acabamos de describir) que pueda hacer de contrapeso a los precios que se piden por las viviendas de segunda mano.

Entonces, es necesario implementar un sistema que vincule el precio de las viviendas de segunda mano en relación con el coste de hacer esta misma vivienda, en este mismo lugar, de obra nueva y en el tiempo presente.

Del mismo modo que cuando hoy en día se vende una vivienda hay que presentar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética, para las viviendas de segunda mano también se debería presentar un informe técnico de valoración.

Este informe debería estar validado por la administración y, al igual que el certificado energético, debería ser un informe que los posibles compradores deberían tener disponible antes de decidir si compran la vivienda, porque, digámoslo claro, hacer tasar las viviendas una vez que ya hay un acuerdo de compraventa es operar dentro de un sistema trucado.

Este informe técnico sería una tasación objetiva del precio de la vivienda que se basaría en calcular cuál sería el coste material de construir esta vivienda de obra nueva en el momento presente. Sin sumar ni los costes de técnicos, ni el beneficio del promotor, ni el coste de las licencias. Y respecto de los costes de construcción, deberá hacerse una relación completa de partidas, tanto de la vivienda en sí, como de los elementos comunes del edificio (fachadas; cubiertas, etc.).

Sobre estas partidas, el técnico, deberá decidir qué porcentaje de depreciación habrá que aplicar en base al estado de conservación que cada una de estas, presente.

Por ejemplo:

Estado de conservación de la escala -5 % respecto del valor a nuevo.
Estado de la fachada -10 % respecto del valor a nuevo.
Estado de la instalación eléctrica del interior de la vivienda -5 % respecto del valor a nuevo.
...

Este informe también podría tener en cuenta factores de apreciación, como las singularidades arquitectónicas especiales como p. ej. si fuera un edificio de interés cultural.

Las valoraciones que los técnicos hicieran del estado de conservación de los diferentes elementos vendrían marcadas por criterios generales establecidos por las administraciones y los colegios profesionales.

Primero obtengamos el valor del inmueble y luego pongámoslo a la venta. No suena eso más honrado que la actual fórmula de: Escogemos un precio aproximado, pero al alza; Negociamos, a veces con varios interesados y una vez hemos acordado un precio, hacemos venir un tasador.

La implementación de este informe conseguiría algo muy lógico que es tener en cuenta el estado físico de lo bien que se compra y darle el peso que le corresponde.

La actual manera de funcionar provoca situaciones fuera de toda lógica, como que una vivienda de 70 años de antigüedad, con todo su desgaste y deterioro, te cueste más de lo que te costaría su construcción material de obra nueva hoy en día.

Esta anomalía prácticamente solo pasa con la vivienda. Y sobre todo pasa a las capitales, donde te hacen pagar básicamente por la ubicación y los metros de la vivienda mientras que el estado de conservación tiene poco peso en el precio, y eso no tiene ningún sentido.

Este sistema de valoración también conseguiría que las comunidades de vecinos invirtieran más para preservar el estado de los edificios, ya que los propietarios verían una incidencia directa entre la preservación de los espacios comunes y el valor de sus viviendas.

Creo que la ley debería establecer que el precio de compraventa de la vivienda de segunda mano se correspondiera con el valor del informe técnico de valoración. Así, se protegería tanto al comprador, como al vendedor.

Apunte: Como el informe de valoración parte de establecer cuál sería el coste de construcción a nuevo a día de hoy, se estaría teniendo en cuenta el aumento del coste de la vida. Por lo tanto, no se estaría restando poder adquisitivo a los propietarios por el efecto de la inflación, por lo tanto, eso no les afectaría si después de vender tienen que comprar otra vivienda.

UN CAMBIO DE MODELO

El mercado de la vivienda está en manos de los que tienen más dinero, pagan precios altos, hacen sus negocios, encarecen la vivienda y dejan sin opciones a las personas que verdaderamente lo necesitan. Igual que en el Monopoly, a los que ya tienen riqueza cada vez les es más fácil tener más y los demás van quedando fuera.

Quizás algunos, en pro de defender el valor de su patrimonio, cargarán en contra de estas medidas diciendo que van en contra del libre mercado, pero no es así. Si se leen bien las medidas expuestas, se verá que seguiría existiendo el libre mercado para todos los profesionales implicados en el proceso de creación del bien, aquí es donde radica el capitalismo sano.

El buen capitalismo radica en obtener dinero como recompensa de crear valor, sea a través de un bien o de un servicio. Por lo tanto, lo que no es ni capitalismo ni democracia sanos, es vivir en un contexto en el que adquirir una vivienda equivalga a adquirir un potencial negocio.

El hecho de tener la propiedad de una vivienda no puede ser un negocio en sí, el negocio sólo puede estar en participar de la creación o rehabilitación de la vivienda. Por el contrario, el actual marco legal y en consecuencia, el actual funcionamiento del mercado, convierte a cada propietario de vivienda en un especulador en potencia. De ahí la importancia de la sexta medida, la de establecer que el precio de compraventa de la vivienda de segunda mano se rija por el informe técnico de valoración, porque nadie debería poder enriquecerse sólo para comprar y vender vivienda.

También intentarán frenar medidas como estas argumentando que provocarían una caída del precio de la vivienda que supondría pérdidas patrimoniales para muchas personas, personas que quizás han comprado hace poco un piso de 80 m², con 70 años de antigüedad y a reformar por 500.000 €. Pero no es así, la pérdida patrimonial no la provocan estas medidas, que buscan aportar equilibrio y sentido a través de ajustar el valor del bien en coherencia al coste de producción. La pérdida patrimonial se origina al comprar un bien muy por encima de sus costes de producción, porque estás pagando por la especulación de la libre oferta y demanda del mercado, especulación que mañana puede ser que se haya desvanecido.

De hecho, el precio de la vivienda puede sufrir una importante pérdida de valor en cualquier momento y por muchos motivos: Guerras; Pandemias; Catástrofes Naturales (volcanes, inundaciones, terremotos, inaccesibilidad al agua potable...) o la más probable: por crisis económicas, sean nacionales o mundiales y de casi todas ellas, ¡hemos tenido muestras en tan solo los últimos 16 años!

En el último año he visto promociones de viviendas de obra nueva donde se ofrecían pisos de 3 habitaciones de 80 m² por 200.000 € (promociones a coste de obra + repercusión del valor del suelo, sin beneficio de promotor, lo he visto en Palamós y cerca de Sant Gregori), este es el coste de construcción con materiales nuevos y actuales de un piso de 80m2 hoy en día. Entonces, cuando alguien compra un piso de 80 m², de segunda mano, ¿por más de 500.000 € esos 300.000 € de más que son? Estos 300.000 € es un coste generado por la oferta y la demanda para una zona determinada, en un momento concreto, pero permitir que este coste suponga el 60, 70, 80% del coste de una vivienda es exagerado y es un error.

Si permitimos que la única explicación del precio de la vivienda sea la ley de la oferta y la demanda, entonces tenemos una bomba de relojería, porque el día que haya una caída del mercado, la demanda desaparecerá de golpe y todas las personas, bancos y empresas sufrirán un crac económico, porque habrán comprado viviendas por un valor muy por encima de su coste de producción. Esta diferencia de valor entre lo que cuesta construir/producir y el precio al que se compró, ya no estará, se habrá esfumado y entonces entraremos en una crisis económica profunda y de largo plazo, como pasó con el crac de 2008.

Si una persona compra un bien muy por encima de su valor intrínseco, éste está cometiendo un error. Si esta compra sucede a gran escala y la están haciendo muchas personas a la vez, estás permitiendo que se cree una burbuja. Los ciudadanos sencillamente actúan dentro del contexto en el que viven, es el Estado quien tiene la responsabilidad de establecer un marco legal que aporte sensatez al mercado de la vivienda y que proteja a los ciudadanos.

Actualmente, el mercado de la vivienda funciona de manera que no sólo puede colapsar en cualquier momento dejando grandes diferenciales de pérdidas, sino que cuando lo haga, nos garantizaremos quedar varados por mucho tiempo. Lo que debemos hacer, es migrar a un funcionamiento que sea sostenible a largo plazo y que nos permita tener recuperaciones más rápidas, justas y para quienes más lo necesiten.

La mejor protección para los compradores es que el precio al que compren esté ajustado a sus costes de producción (incluidos los márgenes de beneficio que deban tener quienes lo producen e incluida la repercusión del suelo que le corresponda).

Resumiendo, debemos pasar del actual modelo de mercado de la vivienda basado en la libre oferta y demanda a un modelo de mercado de la vivienda donde los precios de la oferta tengan relación (y proximidad) a los costes de producción y al estado de mantenimiento del inmueble.

En el nuevo modelo los precios de la vivienda serían muy variados, ya que dependerían de múltiples factores:

Ubicación
Dimensiones
Coste de producción en base a las cualidades materiales
Estado de conservación
...

Habría precios diferentes para todas las viviendas, pero guardarían una coherencia objetiva entre todas ellos, cosa que no ha habido nunca.

¿Cómo pasar de un modelo a otro, con el mínimo impacto posible? Estableciendo periodos de transición.

Si en el actual modelo de vivienda el valor de un piso ronda 500.000 € y estudiamos que, con el nuevo modelo, su valor sería de 300.000 €, un ejemplo de lo que se podría plantear es que, desde la entrada en vigor de la norma y durante los dos primeros años, el precio máximo de venta debería ser el valor medio de los dos valores, más un 40% de la diferencia de valor entre ellos, esto para el ejemplo daría 440.000 €.

Entre el año 2 y el 5, el precio sería el valor medio de los dos precios más un 25%.

Entre el año 5 y el 8 el precio sería el punto medio de los dos valores.

Entre el año 8 y 11 el precio sería el precio medio menos un 20% de la diferencia entre ellos.

Entre el año 11 y el 14 el precio sería el precio medio menos un 40% de la diferencia entre ellos.

A partir de los 14 años el precio máximo sería el del informe de valoración.

Por qué si como sociedad queremos estar preparados para el largo plazo y hacerlo con inteligencia, ¿No deberíamos garantizar un contexto legislativo que, en caso de una nueva caída del mercado, priorice el acceso a la vivienda para quien realmente lo necesita para vivir? ¿Y que lo puedan hacer a unos precios justos y en un plazo razonable?

APUNTES FINALES

Si no hacemos cambios, iremos tirando el futuro de generaciones enteras a la basura. Los que se han quedado atrapados por comprar por unos precios exagerados y los que por culpa de estos precios tan elevados no pueden acceder a la vivienda.

Y cuando el mercado vuelva a caer... ¿quién podrá comprar? ¿Los que se han quedado sin trabajo? ¿Los que aún arrastran una hipoteca de 25 años de un piso desvalorizado?

¿O, como siempre, los más ricos, que aprovecharán para comprar viviendas a precio de saldo y pagadas con las ganancias acumuladas de los alquileres? Porque en un periodo de crisis no se dan hipotecas, pero a ellos no les harán falta.

¿No supondría una gestión más eficiente y lógica para propietarios, aseguradoras y el propio Estado, si cuando se produjera una catástrofe, el valor de la propiedad no tuviera toda esta carga extra generada por el descontrol de la oferta y demanda y tuviera una relación más directa con su coste de construcción?

Es mejor para el Estado que los precios de la vivienda estén más ajustados a sus costos de producción, porque en caso de caída del mercado, la recuperación económica de todos los actores intervinientes en el sector de la construcción y de todo el volumen económico que este sector genera se podrá recuperar de manera mucho más rápida, en caso contrario, te encontrarás con un periodo como el de 2008-2018.

Las medidas propuestas en este texto tienen dos objetivos prioritarios:

Que se establezca un contexto legal con el que las viviendas sean prioritariamente para quienes tengan necesidad básica de vivir en ellas.
Que el precio que se pague para él, como bien material que es, tenga lógica y coherencia respecto a sus costes de construcción, su antigüedad y su conservación.

¿Cuántas veces hemos visto que por un piso se paga una cantidad y al cabo de un mes por otro piso a la misma escalera, peor orientado, peor conservado y más pequeño se paga mucho más dinero? ¿Tiene lógica esto?

¿Todo esto no nos debería hacer pensar que algo no está funcionando? ¿No deberíamos pensar que mañana podemos ser nosotros o nuestros hijos los que estén en el lugar de este segundo comprador?

¿Nos quedaremos de brazos juntos, siendo cómplices y parte de este juego de trileros para cuando nos toque a nosotros el turno de esconder la pelota?

¿No estaríamos todos nosotros comprando con mucha más tranquilidad si lo hiciéramos sabiendo que el valor que estamos pagando por este bien tiene una relación directa con su coste de construcción, sus características y su estado?

Como individuos que vivimos en sociedad, tenemos la responsabilidad constante de preocuparnos por la calidad de la convivencia. Una sociedad que deja a tantos de los suyos sin la posibilidad de acceder a un bien esencial acabará siendo una sociedad mucho más pobre en todos los ámbitos.

Si la vivienda digna fuera accesible para la mayoría, ¿no volvería la gente a sentir la ilusión de formar familias viendo que tienen la posibilidad de prosperar y de dar un techo digno a los suyos? ¿Acaso no estaríamos contribuyendo a aportar un poco de paz a los hogares y a la calle?

Y si el dinero que las personas tuvieran que destinar para pagar la vivienda fuera menos y les quedara dinero para otras cosas, ¿no estaríamos consiguiendo dinamizar mucho más todo el conjunto de la economía del país? Las personas tendrían más capacidad para emprender negocios, los comerciantes venderían más, habría más dinero para vacaciones, reformas, etc. El dinero circularía más veces y consecuentemente se generaría más riqueza para el país.

Seamos sostenibles y honestos con nosotros mismos, no nos faltan más viviendas nuevas y tengamos ambición de prosperidad colectiva, podemos vivir de más cosas que de la construcción de obra nueva, el turismo y la especulación. Las respuestas las encontrarán los propios ciudadanos si sus ingresos les dan para más cosas que para pagar la vivienda.

Las personas venimos al mundo sin dinero ni propiedades. Si no cambiamos el actual funcionamiento, mañana serán nuestros hijos quienes no tengan la oportunidad de acceder a una vivienda digna. En este documento se han presentado soluciones claras, concretas y efectivas al problema de la vivienda, ahora faltan políticos valientes para aplicarlas.