6 MESURES PER L' ACCÉS A L' HABITATGE

6 MESURES PER L'ACCÉS A L'HABITATGE

per Josep Mª Franquesa

Idioma: Català – Castellano

Porto més de 8 anys treballant en el sector immobiliari, en aquest temps he vist créixer i fer-se gran el problema de l’accés a l'habitatge, cosa que m'ha fet pensar on rauen els problemes i en quines podrien ser les solucions per aconseguir que sigui accessible per a la majoria de les persones.

La inaccessibilitat a l'habitatge ve marcada per uns preus que tant de compra com de lloguer són excessius respecte a la capacitat d'estalvi i d'ingressos de la majoria de les persones, és així perquè aquest mercat majoritàriament funciona per la llei de l'oferta i la demanda. Això equival a dir que el destí final dels habitatges queda a la mercè dels capitals més forts, capitals que en part no estan comprant els habitatges amb finalitats de viure en ells, sinó com a bé d'inversió i la seva inversió contribueix a l'augment dels preus per a tothom.

Les lleis actuals no aconsegueixen establir un context que protegeixi i prioritzi l'habitatge disponible en favor de les persones que el necessiten per viure i aquest problema no es pot solucionar augmentant els ingressos de les persones perquè si la capacitat per pagar augmenta també ho farà el preu de l'oferta.

Les solucions, doncs, impliquen prendre mesures que redueixin el preu de l'habitatge, ajustant-lo als seus preus reals de producció i amortització i en crear un context legal on els principals compradors d'habitatge siguin les persones que el necessiten com a bé de primera necessitat. Aquest text, per tant, proposa i explica 6 mesures per donar la volta a l'actual situació.

Abans però, fem una ullada ràpida a un parell de mesures que les administracions públiques tracten d'implementar.

Tenir un parc d'habitatge públic de lloguer a l'estil de Viena s'ha demostrat que funciona, però perquè funcioni fan falta una sèrie de factors:

L'administració ja hauria de disposar d'un gran nombre d'habitatges, i que bona part d'aquests estiguessin als millors barris de les capitals, ja que són els que marquen la línia de preus per dalt. Si una persona pot anar a viure en un pis de lloguer de l'administració pública en un dels millors barris per 500 €, la resta de pisos s'hauran d'oferir a preus més baixos, per tant, es produeix un factor en cadena, ordenat i amb sentit.

Però l'administració no disposa d'aquesta potent bossa d'habitatges, i a les millors zones de les capitals pràcticament ja no hi ha sòl lliure. Per tant, hauràs de construir en zones més perifèriques i llavors ja no generaràs pressió als preus de lloguer de les millors zones i no hi haurà l'efecte dòmino.

A més, la construcció d'habitatge és molt lenta i consumeix molts recursos. No cal construir més ni ocupar més sòl, el que cal és repartir millor el que ja tenim i prendre mesures que abarateixin el preu de compra. Reduint el preu de compra es reduirà el preu del lloguer, perquè si la gent que viu de lloguer pot comprar, ho farà, conseqüentment hi haurà més pisos de lloguer disponibles i per tant baixarà el preu d'aquests.

2. Limitació del preu del lloguer (en determinats municipis)

Aquesta mesura que l'administració ha posat en marxa per contenir el preu de l'oferta de lloguer, de moment, no pressiona prou a la baixa els preus. Això és degut a que els propietaris troben maneres de seguir obtenint uns rendiments alts a través de repercutir l'IBI i les escombraries, augmentant la renda en funció de l'IPC o fent contractes de temporada. Al final, la conseqüència és que en moltes poblacions, la càrrega econòmica pels llogaters no disminueix.

6 mesures que donarán la volta a la situació sense necessitat de fer més nova construcció:

ELS HABITATGES LLIURATS EN DACIÓ DE PAGAMENT HAN DE PASSAR A TITULARITAT DE L'ADMINISTRACIÓ PÚBLICA
PROHIBIR L'ÚS TURÍSTIC DELS HABITATGES
EVITAR QUE LA RENDIBILITAT DELS LLOGUERS SIGUI SUPERIOR A LA RENDIBILITAT DELS PRODUCTES FINANCERS
ESTABLIR EL TERMINI MÀXIM DE LES HIPOTEQUES EN 20 ANYS
REGULAR EL PREU DEL SÒL I ESTABLIR EL BENEFICI MÀXIM PER AL PROMOTOR
IMPLEMENTAR UN INFORME TÈCNIC DE VALORACIÓ PER ALS HABITATGES DE SEGONA MÀ

1. ELS HABITATGES LLIURATS EN DACIÓ DE PAGAMENT HAN DE PASSAR A TITULARITAT DE L'ADMINISTRACIÓ PÚBLICA

Quan unes persones no poden pagar el seu habitatge aquest sol passar a l'entitat bancària a través de la dació en pagament. Després, aquest habitatge passa un llarg període de temps fora del mercat, deambulant en tràmits i situacions legals no prioritàries per les d'entitats financeres. Finalment, i amb el seu estat físic molt empitjorat pel llarg període de temps tancat, l'habitatge comença la seva comercialització oberta al públic. Quan algú es decideix a comprar-lo, l'entitat bancària l'ofereix a l'administració pública, per si aquesta vol exercir el seu dret de tempteig i retracte.

Crec que seria més senzill que quan l'habitatge passa a mans de l'entitat bancària, s'oferís directament, en un breu espai de temps i per l'import pendent del deute a l'administració pública. També crec que, tret de què es tracti de xalets, en la gran majoria de casos l'administració s'hauria de quedar l'habitatge per tal d'augmentar el seu parc públic d'habitatges. Sabem que els pisos de les principals capitals són cars i algú pensarà si és lògic que p. ex. l'administració adquireixi pisos a l'eixample de Barcelona. Doncs sí que ho és, perquè l'èxit del model Vienès és que l'administració disposi d'habitatge social a tots els barris, també en els millors, perquè és així com es controla el preu dels lloguers i es produeix una integració de les classes socials.

2. PROHIBIR ELS HABITATGES D'ÚS TURÍSTIC

Aquest punt ja fa temps que ha estat localitzat tant com un problema de convivència social (perquè converteix les escales de veïns en halls d'hotels) com en un problema econòmic (perquè ha contribuït a augmentar els preus). Per sort, molts ajuntaments ja han pres mesures al respecte.

El concepte hauria d'haver estat sempre clar: Si l'habitatge és un bé de primera necessitat, no pot ser que hi hagi qui el compra per crear el seu petit hotel. No pot ser que un habitatge que està a la venda sigui alhora l'oportunitat de comprar un lloc on viure i l'oportunitat de comprar un negoci, perquè si pots explotar aquest bé com un negoci et pots permetre pagar un preu més alt i, per tant, contribueixes a l'encariment del mercat.

Es podria establir un fàcil paral·lelisme amb els cotxes i els taxis.

Un cotxe és el mateix objecte que un taxi, si és un cotxe per a ús personal, costa p. ex. 30.000 €, però si l'has d'explotar com un negoci, has de comprar la llicència a part, llicència que en ciutats com Madrid i Barcelona pot rondar els 120.000 €, això sí que té sentit. En canvi, obtenir una llicència per a ús turístic d'un habitatge en aquestes ciutats tenia un cost irrisori.

A més, si un propietari té un pis que no necessita per viure i té l'opció d'obtenir una llicència d'ús turístic a través de la qual obtenir una gran rendibilitat, aquesta persona no el posarà ni a la venda ni de lloguer. Per tant, s'està traient oferta del mercat i es contribueix a crear una necessitat artificial de construir més habitatge i els preus augmenten per falta d'oferta.

3. EVITAR QUE LA RENDIBILITAT DELS LLOGUERS SIGUI SUPERIOR A LA RENDIBILITAT DELS PRODUCTES FINANCERS

Els darrers anys, moltes persones han comprat habitatge com a bé d'inversió. Això també ha contribuït a treure oferta del mercat i, per tant, a fer pujar els preus.

En aquests casos, l'habitatge no està fent la funció de bé essencial per al seu propietari, sinó que està actuant com un bé financer d'alta rendibilitat i sense termini de caducitat. Ha estat molt fàcil per a la gent calcular que 100.000 € tenien més retorn comprant un pis i llogant-lo, que en un dipòsit bancari a termini.

L'administració hauria de gravar els rendiments dels lloguers de tal manera que la rendibilitat que proporcionen respecte al cost total de la compra de l'habitatge sigui substancialment inferior als rendiments que la gent pugui obtenir per aquest mateix capital en un dipòsit a termini fix. *

*Podrien donar-se algunes circumstàncies d'excepció, com el cas d'una persona que té un habitatge en propietat, que el posa en lloguer, i que se'n va a viure a un altre habitatge en règim de lloguer. Llavors, seria lògic que només tributés pel benefici real que li proporciona la renda, és a dir: si a l'any paga 8.000 € de lloguer i cobra 10.000 € del lloguer, només hauria de tributar sobre els 2.000 €.

Les administracions han d' implementar accions que creïn un context en què comprar habitatge pràcticament només tingui sentit si és per utilitzar-la com a lloc per viure, però no com a negoci, ni com a bé financer.

Pel que fa a les segones residències, donat que tenir una segona residència és un luxe, aquestes haurien de tenir un tipus de gravamen important en les declaracions de la renda.

Si poguéssim comptar tots els habitatges que estan fent d'hotel, de bé financer i de segones residències, i passessin a ser oferta d'habitatge per a primera residència, sobraria habitatge!

En el context actual en què l'habitatge s'ha comprat amb finalitats que no són el de cobrir la necessitat essencial, el que s'ha fet és treure oferta del mercat. Si treiem oferta del mercat, el valor del bé puja, i aquest és el caldo de cultiu perquè arribin els especuladors que veuen que poden comprar i vendre en un curt termini i obtenir grans retorns.

Actualment, el preu de l'habitatge, com tot mercat, depèn de l'oferta i la demanda. Si l'oferta baixa, el preu puja, fent que no sigui accessible per a la majoria de les persones, per això cal construir un context que ajudi a protegir l'oferta disponible perquè no caigui ni en mans especuladores ni en mans inversionistes.

També seria interessant establir jurídicament que totes aquelles persones que han comprat per inversió, en cas que vulguin vendre l'habitatge, haurien de donar el dret de tempteig i retracte a favor de l'administració pública pel mateix preu al qual ells van comprar.

4. TERMINI MÀXIM DE LES HIPOTEQUES, 20 ANYS

Per pagar una cosa que té un cost molt alt, el capitalisme sempre té les mateixes solucions:

Ho paguem entre tots
Ho paguem durant molts anys
O bé, una combinació de les dues coses a la vegada.

L'esperança de vida dels homes a Espanya és de 82 anys i la de les dones de 86 anys, aproximadament. L'edat mitjana en què els europeus compren l'habitatge és als 34 anys, i en el cas particular d'Espanya ronda els 41 anys.

Si a uns 40 anys li sumem els 30 anys d'una hipoteca, acabaràs de pagar-la quan tinguis 70 anys. Ara sí, gaudeix de la vida.

Al marge de les qüestions morals, fixemn-nos en com la reducció del termini màxim de les hipoteques abaratiria el preu de l'habitatge i, per tant, en facilitaria l'accés.

Les operacions de venda d'habitatge que es realitzen a través d'hipoteca són perquè la quota resultant està dins del paràmetre aproximat del 30% dels ingressos de les persones que compren l'habitatge.

Què passaria amb tots aquells habitatges que han estat comprats amb hipoteques a 30 anys si el termini màxim hagués estat de 20 anys? Que no s'haurien pogut vendre a aquests preus, perquè la quota resultant respecte als ingressos de les persones hauria estat superior al 30%.

Per tant, si el termini d'endeutament de les persones fos com a molt de 20 anys, els preus dels habitatges serien més baixos de manera natural, per tal d'adaptar-se a la capacitat de pagament dels possibles compradors.

En altres paraules: que la llei permeti concedir hipoteques a 30 anys no és facilitar l'accés a les persones amb menys capacitats econòmiques, és fer que justament aquestes persones siguin el seu propi botxí, contribuint a mantenir els preus alts per a ells mateixos i per als que vindran.

5. REGULAR EL PREU DEL SÒL I ESTABLIR EL BENEFICI MÀXIM DEL PROMOTOR

Podríem classificar els habitatges principalment en 2 tipus: obra nova i segona mà. En tots dos casos, el preu de l'habitatge respon a l'oferta i demanda del mercat, però per uns camins diferents.

Pel que fa a l'habitatge d'obra nova, el seu valor ve a respondre a grosso modo de la següent equació:

Preu final de l'habitatge = Preu del sòl + Costos de construcció + Costos dels tècnics + Impostos i llicències administratives + Benefici del promotor

Mirem de fer un exemple. Imaginem que hi ha un solar lliure per construir-hi una casa aïllada i un promotor es planteja comprar-lo per construir i vendre, quins passos seguirà?

Primer, mirarà a quant es venen en aquesta zona les cases de tipologia semblant a la que vol fer. Després de fer una mica d'investigació del mercat, el promotor estima que el Preu final de l'habitatge serà aproximadament d'uns 600.000 €.

El següent que farà és estimar la resta dels costos. Imaginem que, per altres promocions que ha realitzat, calcula que els Costos de construcció seran de 350.000 € i que els Costos dels tècnics seran de 60.000 €. També estima que els Impostos i llicències administratives costaran uns 25.000 €. Llavors, l'equació li queda de la següent manera:

600.000 = Preu del sòl + 350.000 + 60.000 + 25.000 + Benefici del promotor

600.000 - 350.000 - 60.000 - 25.000 = Preu del sòl + Benefici del promotor

165.000 = Preu del sòl + Benefici del promotor

Ara el promotor sap que entre ell i el propietari del terreny s'han de repartir aquests 165.000 € que resten. Abans de parlar amb el propietari del terreny, el promotor calcula que fer aquesta operació li sortirà a compte sempre que obtingui uns guanys de 65.000 €. Per tant, tirarà endavant l'operació si, com a molt, ha de pagar 100.000 € pel terreny, tot i que òbviament intentarà comprar-lo pel preu més baix possible, perquè el seu marge de beneficis sigui més gran.

Imaginem que després de negociar, el promotor aconsegueix que el propietari li vengui el terreny per 60.000 €, que farà amb els altres 40.000 €? Els restarà del preu final de venda per abaratir la compra als compradors... o mantindrà el preu estimat de venda de 600.000 € per obtenir més marge de benefici per a si mateix?

Acabem de veure que amb l'actual funcionament, el preu final de l'habitatge per als compradors no baixa, senzillament canvia el repartiment del benefici del sòl entre el promotor i el propietari del terreny.

Els Costos de construcció i els Costos de tècnics s'autoregulen pel lliure mercat de la competència entre els professionals, però el preu del sòl i el benefici del promotor tenen un marge de benefici que arriba fins on arriba el valor de l'oferta, amb la seva implícita càrrega d'especulació del sòl. Per tant, cal regular aquestes dues variables: El Preu del sòl i el Benefici del promotor.

És la mateixa administració qui, a través de les qualificacions urbanístiques, genera el moviment fundacional de l'especulació urbanística del sòl i conseqüentment del preu final de l'habitatge. Si l'administració és qui reparteix la riquesa a través d'aquestes qualificacions, no hauria de ser també la responsable d'establir el valor dels terrenys partint del que s'estipula que s'hi pot construir?

Quan l'administració executa una obra pública, estableix els beneficis màxims de les empreses licitadores. Per què en la promoció d'habitatge privat, que afecta tots els que volen accedir a l'habitatge, no es fa el mateix? Per què no establir el Benefici del promotor en un màxim de p. ex. el 12 % dels Costos de construcció?

Si això fos així, hi hauria dues avantatges afegides:

Menys fuga fiscal: En ser el benefici del promotor un percentatge sobre els costos de construcció, els promotors es preocuparien de declarar i justificar els costos reals de les obres, per tant, no hi hauria la fuga fiscal de diner negre tan típica del sector.
Preus més realistes: El preu de l'habitatge tindria una relació directa amb la qualitat constructiva. Els materials bons són més cars que els senzills, conseqüentment fan augmentar els costos de construcció i, per tant, augmentaria el benefici dels promotors. En aquests casos, els compradors sabrien que la raó que determinats habitatges fossin més cars seria degut a una relació directa de la qualitat amb que s'han fet, cosa totalment lògica i és que ens hi fixem, és així és com funciona per la majoria de béns i de serveis.

Mirem en l'exemple que teníem, quin impacte hi hauria en el preu final de l'habitatge si l'administració pública hagués regulat el preu del sòl i el benefici del promotor.

Si el preu del sòl no fos el que el propietari del terreny i el promotor negocien, sinó el que l'administració hagués establert, p. ex. 30.000 €, les coses estarien clares per a tothom. I si el benefici del promotor fos del 12 % sobre els costos de construcció, aleshores l'equació no s'escriuria sabent inicialment el valor del preu final de l'habitatge, sinó que el preu final de l'habitatge seria:

Preu final de l'habitatge = 30.000 + 350.000 + 60.000 + 25.000 + 42.000

Preu final de l'habitatge = 507.000 €

No és més lògic aquest funcionament?

Amb aquest funcionament, tothom continua tenint els seus guanys amb l'avantatge que qui compra ho està fent sabent que hi ha una relació directa entre el que paga i el que costa produir el que està adquirint. I sobretot que ho fa sense costos ficticis fruits de l'especulació immobiliària.

6. INFORME TÈCNIC DE VALORACIÓ PER ALS HABITATGES DE SEGONA MÀ

La major part de l'oferta d'habitatge disponible és habitatge de segona mà i la majoria del sòl tant de les capitals com de les zones rurals ja està construït. Per tant, no hi ha la possibilitat de fer una construcció d'obra nova de manera constant (com la que acabem de descriure) que pugui fer de contrapès als preus que es demanen pels habitatges de segona mà.

Llavors, cal implementar un sistema que vinculi el preu dels habitatges de segona mà en relació amb el cost de fer aquest mateix habitatge, en aquest mateix lloc, d'obra nova i en el temps present.

De la mateixa manera que quan avui dia es ven un habitatge cal presentar la cèdula d'habitabilitat i el certificat d'eficiència energètica, pels habitatges de segona mà també s'hauria de presentar un informe tècnic de valoració.

Aquest informe hauria d’estar validat per l'administració i, al igual que el certificat energètic, hauria de ser un informe que els possibles compradors haurien de tenir disponible abans de decidir si compren l'habitatge, perquè, diguem-ho clar: fer taxar els habitatges un cop ja hi ha un acord de compravenda és operar dins d'un sistema trucat.

Aquest informe tècnic seria una taxació objectiva del preu de l'habitatge que es basaria en calcular quin seria el cost material de construir aquest habitatge d'obra nova en el moment present. Sense sumar-hi ni el costos de tècnics, ni el benefici del promotor, ni el cost de les llicències. I respecte dels costos de construcció, s’hauria de fer una relació completa de partides, tant de l’habitatge en si, com dels elements comuns de l’edifici (façanes; cobertes, etc.).

Sobre aquestes partides, el tècnic, hauria de decidir quin percentatge de depreciació caldria aplicar en base a l'estat de conservació que cadascuna d’aquestes partides presentés.

Per exemple:

Estat de conservació de l'escala -5 % respecte del valor a nou.
Estat de la façana -10 % respecte del valor a nou.
Estat de la instal·lació elèctrica de l'interior de l'habitatge -5 %
...

Aquest informe també podria tenir en compte factors d'apreciació, com les singularitats arquitectòniques especials com p. ex. si fos un edifici d'interès cultural.

Les valoracions que els tècnics fessin de l’estat de conservació dels diferents elements vindrien marcades per criteris generals establerts per les administracions i els col·legis professionals.

Primer obtinguem el valor de l’immoble i després posem-el a la venda. No sona això més honrat que no pas l’actual fórmula de: Triem un preu aproximat, però a l’alça; Negociem, a vegades amb varis interessats i un cop hem acordat un preu, fem venir un taxador.

La implementació d'aquest informe aconseguiria una cosa molt lògica que és tenir en compte l'estat físic del bé que es compra i donar-li el pes que li correspon.

L'actual manera de funcionar provoca situacions fora de tota lògica, com que un habitatge de 70 anys d'antiguitat, amb tot el seu desgast i deteriorament, et costi més del que et costaria la seva construcció material d'obra nova avui en dia.

Aquesta anomalia pràcticament només passa amb l'habitatge. I sobretot passa a les capitals, on et fan pagar bàsicament per la ubicació i els metres de l'habitatge mentre que l'estat de conservació té poc pes en el preu, i això no té gens de sentit.

Aquest sistema de valoració també aconseguiria que les comunitats de veïns invertissin més per a preservar l'estat dels edificis, ja que els propietaris veurien una incidència directa entre la preservació dels espais comuns i el valor dels seus habitatges.

Crec que la llei hauria d'establir que el preu de compravenda de l'habitatge de segona mà es correspongués amb el valor de l'informe tècnic de valoració. Així, es protegiría tant al comprador, com al venedor.

Apunt: Com que l'informe de valoració parteix d'establir quin seria el cost de construcció a nou a dia d'avui, s'estaria tenint en compte l'augment del cost de la vida. Per tant, no s'estaria restant poder adquisitiu als propietaris per l’efecte de la inflació i, per tant, això no l’afectaria si després de vendre ha de comprar un altre habitatge.

UN CANVI DE MODEL

El mercat de l'habitatge està en mans dels que tenen més diners, paguen preus alts, fan els seus negocis, encareixen l'habitatge i deixen sense opcions a les persones que veritablement ho necessiten. Igual que en el Monopoly, als que ja tenen riquesa cada vegada els és més fàcil tenir-ne més i els altres van quedant fora.

Potser alguns, en pro de defensar el valor del seu patrimoni, carregaran en contra d'aquestes mesures dient que van en contra del lliure mercat, però no és així. Si es llegeixen bé les mesures exposades, es veurà que continuaria existint el lliure mercat per a tots els professionals implicats en el procés de creació del bé, aquí és on rau el capitalisme sa.

El bon capitalisme rau en obtenir diners com a recompensa de crear valor, sigui a través d’un bé o d’un servei. Per tant, el que no és ni capitalisme ni democràcia sans, és viure en un context en el qual adquirir un habitatge equivalgui a adquirir un potencial negoci.

El fet de tenir la propietat d'un habitatge no pot ser un negoci en si, el negoci només pot estar en participar de la creació o rehabilitació de l'habitatge. Per contra, l'actual marc legal i en conseqüència, l'actual funcionament del mercat, converteix a cada propietari d'habitatge en un especulador en potència. D'aquí la importància de la sisena mesura, la d'establir que el preu de compravenda de l'habitatge de segona mà es regeixi per l'informe tècnic de valoració, perquè ningú s'hauria de poder enriquir només per comprar i vendre habitatge.

També intentaran frenar mesures com aquestes argumentant que provocarien una caiguda del preu de l'habitatge que suposaria pèrdues patrimonials per a moltes persones, persones que potser han comprat fa poc un pis de 80 m², amb 70 anys d'antiguitat i a reformar per 500.000 €. Però no és així, la pèrdua patrimonial no la provoquen aquestes mesures, que busquen aportar equilibri i sentit a través d’ajustar el valor del bé en coherència al cost de producció. La pèrdua patrimonial s'origina en comprar un bé molt per sobre dels seus costos de producció, perquè estàs pagant per l'especulació de la lliure oferta i demanda del mercat, especulació que demà pot ser que s’hagi esvaït.

De fet, el preu de l'habitatge pot patir una important pèrdua de valor en qualsevol moment i per molts motius: Guerres; Pandèmies; Catàstrofes Naturals (volcans, inundacions, terratrèmols, inaccessibilitat a l'aigua potable...) o la més probable: per crisis econòmiques, siguin nacionals o mundials i de gairebé totes elles, n'hem tingut mostres en tan sols els últims 16 anys!

En l’últim any he vist promocions d'habitatges d'obra nova on s'oferien pisos de 3 habitacions de 80 m² a 200.000 € (promocions a cost d'obra, sense benefici de promotor, ho he vist a Palamós i a prop de Sant Gregori), aquest és el cost de construcció amb materials nous i actuals. Aleshores, quan algú compra un pis de 80 m², de segona mà, per més de 500.000 € aquests 300.000 € de més que són? Aquests 300.000 € és un cost generat per l’oferta i la demanda per a una zona determinada, en un moment concret, però permetre que aquest cost suposi el 60, 70, 80% del cost d’un habitatge és exagerat i és un error.

Si permetem que l’única explicació del preu de l'habitatge sigui la llei de l'oferta i la demanda, llavors tenim una bomba de rellotgeria, perquè el dia que hi hagi una caiguda del mercat, la demanda desapareixerà de cop i totes les persones, bancs i empreses patiran un crac econòmic, perquè hauran comprat habitatges a un valor molt per sobre del seu cost de producció. Aquesta diferència de valor entre el qual costa construir/produir i el preu al qual es va comprar, ja no hi serà, s'haurà esfumat i aleshores entrarem en una crisi econòmica profunda i de llarg termini, com va passar amb el crac del 2008.

Si una persona compra un bé molt per sobre del seu valor intrínsec, aquest està cometent un error. Si aquesta compra succeeix a gran escala i l’estan fent moltes persones a la vegada, estàs permetent que es creï una bombolla. Els ciutadans senzillament actuen dins el context en el qual viuen, és l’Estat qui té la responsabilitat d'establir un marc legal que aporti sensatesa al mercat de l’habitatge i que protegeixi als ciutadans.

Actualment, el mercat de l'habitatge funciona de manera que no sols pot col·lapsar en qualsevol moment deixant grans diferencials de pèrdues, sinó que quan ho fa, ens garantim quedar varats per molt de temps. El que em de fer és migrar a un funcionament que sigui sostenible a llarg termini i que ens permeti fer recuperacions més ràpides, justes i per qui més ho necessiti.

La millor protecció per als compradors és que el preu al qual comprin estigui ajustat als seus costos de producció (inclosos els marges de benefici que hagin de tenir quins ho produeixen i la repercussió del sòl que li correspongui).

Resumint, hem de passar d’un model de mercat de l’habitatge basat en la lliure oferta i demanda a un model de mercat de l’habitatge on els preus de l’oferta tinguin relació (i proximitat) als costos de producció i a l’estat de manteniment de l’immoble.

En el nou model els preus de l’habitatge serien molt variats, ja que dependrien de múltiples factors:

Ubicació
Dimensions
Cost de producció en base a les qualitats materials
Estat de conservació
...

Hi hauria preus diferents per a tots els habitatges, però guardarien una coherència objectiva entre tots ells, cosa que no hi ha hagut mai.

Com passar d'un model a l'altre, amb el mínim impacte possible? Establint períodes de transició.

Si en l'actual model d'habitatge el valor d'un pis ronda 500.000 € i estudiem que, amb el nou model, el seu valor seria de 300.000 €, un exemple del que es podria plantejar és que, des de l'entrada en vigor de la norma i durant els dos primers anys, el preu màxim de venda hauria de ser el valor mitjà dels dos valors, més un 40% de la diferència de valor entre ells, això per l'exemple donaria 440.000 €.

Entre l'any 2 i el 5, el preu seria el valor mitjà dels dos preus més un 25%.

Entre l'any 5 i el 8 el preu seria el punt mitjà dels dos valors.

Entre l'any 8 i 11 el preu seria el preu mitjà menys un 20% de la diferència entre ells.

Entre l'any 11 i el 14 el preu seria el preu mitjà menys un 40% de la diferència entre ells.

A partir dels 14 anys el preu màxims seria el de l'informe de valoració.

Per què si com a societat volem estar preparats per al llarg termini i fer-ho amb intel·ligència, no hauríem de garantir un context legislatiu que, en cas d'una nova caiguda del mercat, prioritzi l'accés a l'habitatge per a qui realment el necessita per viure? I que ho puguin fer a uns preus justos i en un termini raonable?

APUNTS FINALS

Si no fem canvis, anirem llençant el futur de generacions senceres a les escombraries. Els que s'han quedat atrapats per comprar per uns preus exagerats i els que per culpa d'aquests preus tan elevats no poden accedir a l'habitatge.

I quan el mercat torni a caure... qui podrà comprar? Els que s’han quedat sense feina? Els que encara arrosseguen una hipoteca de 25 anys d’un pis desvaloritzat?

O, com sempre, els més rics, que aprofitaran per comprar habitatges a preu de saldo i pagats amb els guanys acumulats dels lloguers? Perquè en un període de crisis no es donen hipoteques, però a ells no els faran falta.

No suposaria una gestió més eficient i lògica per a propietaris, asseguradores i el mateix Estat, si quan es produís una catàstrofe, el valor de la propietat no tingués tota aquesta càrrega extra generada pel descontrol de l'oferta i demanda i tingués una relació més directa amb el seu cost de construcció?

És millor per a l'Estat que els preus de l'habitatge estiguin més ajustats als seus costos de producció, perquè en cas de caiguda del mercat, la recuperació econòmica de tots els actors intervinents en el sector de la construcció i de tot el volum econòmic que aquest sector genera es podrà recuperar de manera molt més ràpida, en cas contrari, et trobaràs amb un període com el de 2008-2018.

Les mesures proposades en aquest text tenen dos objectius prioritaris:

Que s'estableixi un context legal amb el qual els habitatges siguin prioritàriament per als qui tinguin necessitat bàsica de viure-hi.
Que el preu que es pagui per a ell, com a bé material que és, tingui lògica i coherència respecte als seus costos de construcció, la seva antiguitat i la seva conservació.

Quantes vegades hem vist que per un pis es paga una quantitat i al cap d'un mes per un altre pis a la mateixa escala, pitjor orientat, pitjor conservat i més petit se’n paguen molts més diners? té lògica això?

Tot això no ens hauria de fer pensar que alguna cosa no està funcionant? No hauríem de pensar que demà podem ser nosaltres o els nostres fills els que estiguin al lloc d'aquest segon comprador?

Ens quedarem de braços plegats, sent còmplices i part d'aquest joc de trilers per quan ens toqui a nosaltres el torn d'amagar la pilota?

No estaríem tots nosaltres comprant amb molta més tranquil·litat si ho féssim sabent que el valor que estem pagant per aquest bé té una relació directa amb el seu cost de construcció, les seves característiques i el seu estat?

Com a individus que vivim en societat, tenim la responsabilitat constant de preocupar-nos per la qualitat de la convivència. Una societat que deixa a tants dels seus sense la possibilitat d'accedir a un bé essencial, acabarà sent una societat molt més pobra.

Si l'habitatge digne fos accessible per a la majoria, no tornaria la gent a sentir la il·lusió de formar famílies veient que tenen la possibilitat de prosperar i de donar un sostre digne als seus? A cas no estaríem contribuint a aportar una mica de pau a les llars i al carrer?

I si els diners que les persones haguessin de destinar per pagar l'habitatge fossin menys i els en quedessin per a altres coses, no estaríem aconseguint dinamitzar molt més tot el conjunt de l'economia del país? Les persones tindrien més capacitat per emprendre negocis, els comerciants vendrien més, hi hauria més diners per a vacances, reformes, etc. Els diners circularien més vegades i conseqüentment es generaria més riquesa per al país.

Siguem sostenibles i honestos amb nosaltres mateixos, no ens falten més habitatges nous i tinguem ambició de prosperitat col·lectiva, podem viure de més coses que de la construcció d’obra nova, el turisme i l'especulació. Les respostes les trobaran els propis ciutadans si els seus ingressos els donen per a més coses que per pagar l'habitatge.

Les persones venim al món sense diners ni propietats. Si no canviem l'actual funcionament, demà seran els nostres fills els qui no tinguin l'oportunitat d'accedir a un habitatge digne. En aquest document s'han presentat solucions clares, concretes i efectives al problema de l'habitatge, ara falten polítics valents per aplicar-les.